发展产业-就是当地政府说:如果我们来做这个城市更新项目的话

                                      90后春节加班主力

                                      所以這個其實我覺得對於很多企業的這種,現在這麼多的開發商興沖沖的跑到城市更新這個領域來,其實我個人感覺可能他只是看着很美好,但是真的進來了,可能到時候後悔莫及。因為他根本就沒有做這個長期抗戰的準備,沒有做八年抗戰的準備,都是抱着畢其功於一的想法進來了,想着會不會像開發一樣,一個9年、10年才能夠搞出來一個項目,其實對各方的考驗是很大的。首先你對於一個企業的老闆考驗是很大的,平時我已經習慣了我一年、兩年就能夠把這個項目基本上資金就投出去就能夠收回來,現在8年、10年收不回來,這個對老闆來說這個考驗是很大的,對企業考驗也很大。你要是投這樣的項目投多了,你的企業極有可能整個現金流就崩斷了,如果你這個比例控制不好的話,再一個對員工來說也一樣,我平時做地產開發,我可能搞個半年或者一年就能夠拿開發節點獎、能夠拿銷售獎,現在搞城市更新,這個項目10年、8年都拿不出來,這個員工可能進來的時候是一個小鮮肉,等這個項目做出來了,可能都成了大叔了,或者從原來的小姑娘變成老阿姨了,你說對於員工,公司他得有多麼長遠的眼光能夠忍受住10年的投入才能夠有回報。現在大家生命周期,跳槽周期都這麼短,像我們李宇嘉同學都跳了幾次了。所以你讓一個員工能夠在這個公司幹個十年不動,一直守着這個項目出來其實很有難度的。我覺得這一個點基本上可以把70%的開發商,他一進來之後就發現沒那麼回事,不好乾,這是第一個。就是這個城市更新它本身是一個很長周期回報的一個事情。這個跟我們原來的這種快周轉地產的邏輯是完全不一樣的。所以我覺得如果我們要做好這樣一個準備,我覺得去做城市更新,這個壓力真的是很大的。

                                      最後我想跟大家再分享一下我們對於整個城市更新的一些思考,我早兩周,我跟我們內部城市更新所有的同事做了一個專題的分享,我給大家念一下,我覺得這段話基本上可以作為我今天的結尾,如果報道可以發這一段。是這樣的,對於城市更新今天分享了三個觀點。

                                      當時核心給他們講了這幾個觀點。我覺得把城市更新理解的還是比較通透的,大家聽了以後還深受鼓舞。確實城市更新,我覺得它真的是目前接下來它不僅是我們房地產接下來的一個主賽道,可能也會成為我們整個經濟社會發展它未來的一個主要的一個發展的模式,包括像現在目前美國有一家公司叫黑石,其實我覺得它的商業邏輯就是一個城市更新的公司,只不過它的更新可能不僅僅是用於房地產的更新,它還用於上市公司的更新,相當於我們在這麼多的上市公司體系裡面,有些公司由於經營不善,我們就理解為老舊的建築物,我們需要通過重新經營讓它恢復它的經營能力,最後提升它的市值,然後再把它賣掉,這個背後的邏輯跟城市更新是一脈相承的。所以今天跟大家分享這些,我覺得既從行業的角度,我想跟大家分享我們對於城市更新未來發展趨勢的一個思考,同時我們在第二部分跟大家分享了城市更新我們要切入這一塊,我們可能會面臨的一些障礙和問題,第三,這個城市更新,對我們來說意義在哪裡,總之這個事情,對於我們來講也是不斷的在探索,我們每一年也都在復盤,在思考,在總結,我們這個城市更新的模式該怎麼去升級,我們要怎麼樣才能夠在這個行業有競爭力,有壁壘,成為真正能夠引領這個時代,引領這個行業,所以這個確確實實是我們一直在思考的事情,在做的事情,我們也希望在這個過程中能夠和我們在座的各位一起努力,我覺得後續大家有什麼問題需要交流的也可以交流。

                                      第二,城市更新不僅僅是推倒重來,背後代表的是建築的更新,產業的升級,經濟的增長,稅收的增加,我們每一個人都在為這個城市做出自己的貢獻,我們要有職業的榮譽感、自豪感,當我們退休的時候走到每一個城市,如果當地都有我們重建的項目該多麼有自豪感,我們的生命得多有意義。

                                      第三,城市更新未來不能僅僅關注要走多少審批流程,要怎麼拆賠,更要關注經濟、關注文化、關注科技,關注民生以一種宏大的視野提升自己的專業性,敬愛引領行業發展,我們要始終牢記我們的事業和專業能力就代表公司的水平,而公司的水平就是行業的最高標準,我們的生命可能不到100年,但是我們的生命可以因為一座建築名列數百年,建築就是我們生命的延續,建築的更新就是我們生命力的更新,這就是城市更新對我們的意義。

                                      以下為劉策演講原文:非常高興跟大家能來做這次交流,我想先了解一下我們在座有多少是開發商?是開發商的舉個手看一看?沒有?都是金融機構的還是什麼?那可以,沒有開發商,我今天講啥都是專業的。

                                      第三,這個城市更新它本身其實對於一個企業的這種綜合性的資源整合,它的要求是很高的,因為首先第一個你涉及到政府,第二,又涉及到村民,動則可能就是要維穩,還涉及到整個金融機構,原來可能就是拆、賠,很簡單,但是現在可能很多的政府要求你這個項目,賠付有很多產業的要求,你怎麼做產業,所以大家知道我們現在做城市更新,我們現在定城市更新的戰略大家知道是什麼嗎?我們都已經是脫離城市更新來談城市更新了,我們叫「一體兩翼」,我覺得「一體」,這個很簡單,「兩翼」就是資本+產業雙輪驅動,首先第一個就是金融,因為首先第一個就是城市更新,它是一個大投入、長周期、慢回報的一個生意,所以它對整個資金的要求很高,你怎麼能夠在前期融到足夠多的資金,或者你怎麼能夠讓這個項目儘快達到融資條件,甚至當你能力達到一定程度之後你怎麼去撬動資本,你可以輕資產運作。這個相當於是資本的一隻翅膀,還有就是產業的翅膀,佳兆業在五年前開始做產業轉型,為什麼?其實我覺得這還是我們很有前瞻性的,當然第一個就是我們希望能夠找到新的賽道,我們能夠找到如果真的哪一天,如果整個房地產不行,我們還能夠有好幾艘我們叫諾亞方舟,我們有好幾張船票,當然還有一種我們做這些產業本身,確實能夠帶動我們城市更新項目,像我們在中山拿了十幾個村,估計可能都是幾十平方公里,其中很明確的一個條件,就是當地政府說如果我們來做這個城市更新項目的話,那是一定你要幫我引入產業、運營產業、培育產業,要把這個經濟和稅收拉起來的,這個就是政府明確的要求。所以說它現在的這種搞法確實跟之前完全不一樣了。

                                      第二,城市更新它也並非是一個,它其實對資金的投入要求是挺高的。因為我把我們公司很多的項目,我要求這個項目負責人跟我逐一來複盤,給我彙報,我最後才發現,有一些我們在我看來已經是很成功的項目了,結果我發現真的復盤起來,發現還是挺讓人驚訝的。因為城市更新你從拿那個項目開始就要投入,只要從簽約、收房開始,你就有淵源不斷的資金支出,如果只要有一戶釘子戶,你可能整個的過渡期的費用可能就是要支付五、六年。整個過程全盤的風險事實上是挺高的,其實對於佳兆業來講,大家稱之為我們為「舊改之王」,其實我真不覺得我們在這裏面我們是好像比一般人聰明或者怎麼樣,我覺得真不是這樣子的,其實最關鍵的一點,就是我們公司一成立就開始做舊改,然後一直就堅持了20年,我覺得有一點阿甘精神。當然也因為阿甘精神反而讓我們能夠做得很好。所以我想這個是第二個。

                                      12月6日,2019年第一屆粵港澳大灣區經濟發展國際論壇于廣州廣交會威斯汀酒店舉行。重磅嘉賓齊聚,共議大灣區基本面和不動產、科技、金融、人才等領域的發展前景。 下午的不動產創新發展主題論壇環節,佳兆業首席戰略官劉策發表了主題演講。

                                      「城市更新未來不能僅僅關注要走多少審批流程,要怎麼拆賠,更要關注經濟、關注文化、關注科技,關注民生以一種宏大的視野提升自己的專業性,敬愛引領行業發展,我們要始終牢記我們的事業和專業能力就代表公司的水平,而公司的水平就是行業的最高標準,我們的生命可能不到100年,但是我們的生命可以因為一座建築名列數百年,建築就是我們生命的延續,建築的更新就是我們生命力的更新,這就是城市更新對我們的意義。」劉策發表了城市更新的核心觀點,城市更新,是目前不僅是房地產接下來的一個主賽道,可能也會成為整個經濟社會發展它未來的一個主要的一個發展的模式。

                                      這是從全國的層面。第二,跟大家再分享一個數據,2016年的時候,我們當時看全國有多少個城市進入了存量市場,一個特別簡單的指標,二手房的交易量要大於新房,當時我們統計了一下2016年的時候大概是10個城市,2017年我們同樣再做了一個統計,大家知道2017年現在進入存量市場的城市個數有多少?18個,相對於一年時間增長了80%,而這18個城市當中大家知道我們粵港澳大灣區佔了多少個嗎?廣東佔了5個,如果加上香港、澳門7個,而且這個趨勢還在不斷的發生,所以不管是從整個中國房地產發展的趨勢,還是從目前整個粵港澳大灣區它整個城市更新的現狀來看,城市更新已經成為在大灣區的房企,他要想紮根大灣區,想在大灣區要獲得一定的市場排名和市場地位的話,這個是繞不過去的,特別是在深圳,你如果沒有城市更新,基本上你在深圳很難有立足之地。因為每年就出讓那幾塊地,基本上都是被大的央企給拿掉了,全國這麼幾萬家開發商,最後就那麼三、四家能夠把這個地拿下來,佳兆業恰好我們有三分之一是在深圳。

                                      接下來跟大家分享一下城市中心,或者為什麼叫做城市運營,其實我覺得從舊改到城市更新,到城市運營,我覺得它的內涵不一樣,舊改我覺得是站在一個開發的角度來理解它叫舊改,因為其實就是一個簡單的推倒重來,所以叫舊改。但實際上為什麼我們後面又會認為它應該叫城市更新呢?我們認為城市更新和舊改它不一樣的地方,就是我們不僅僅只是關注建築物的改造翻新,不僅僅關注硬件,我們更關注軟件。比如說我這個項目除了建築物的更新之外,我到底能給這個建築物裏面的內容、空間,能夠給這個裡面的空間帶來什麼樣的內容,我覺得這個很重要。所以我們現在每個項目基本上都會摻雜商業、產業等等,為什麼又會叫從城市更新又到城市運營呢?其實我覺得它背後的含義,首先你要更多站在城市的角度去思考,它的系統性高度是不一樣的。再一個你可能要綜合考慮這個城市的GDP、產業發展、稅收,有點像城市公共服務上的概念,所以它的含義是一層更比一層高。

                                      在這個裡面,其實我覺得我們做城市更新,因為今年城市更新在行業它是非常火的,因為今年出了幾個政策,這幾個政策基本上現在好多企業都想來大灣區,都想搞更新,今年各種機構都在搞城市更新的沙龍,或者是論壇,比往年的頻率估計都增加了4、5倍。但實際上對我們佳兆業來講,我們在更新領域有一點先發優勢,我們大概搞了有20年了,我們現在城市更新的佔地面積大概2200萬方,這個乘一個容積率,再乘一個房價就可以得到我們的貨值儲備,還是相當可觀的,但是我認為這個城市更新,它真的是一塊硬骨頭,還很難啃,我不知道大家對這個房地產的更新區別了解的多不多,給大家舉一個特別簡單的例子,城市更新它跟原來的邏輯是完全不一樣的,城市更新它其實是一個跨周期的投資,一旦要跨周期了,這個是很考驗人性的,首先第一個比如說我們傳統做房地產開發項目,基本上大家都知道,我們都要求一年要開盤,甚至有些要求一年信息流就要回掙,90%以上的企業基本上都是這麼一個思路。巴不得拿地就開工,6個月就開盤,12個月現金流回來,這是很多開發商的做法。因為這樣的話整個的現金流它會比較充裕,而且可以通過現金流可以把這個資產規模給擴起來。但是大家知道城市更新這一塊,從這個項目準備介入,到這個地塊出來,最短估計有五六年,這個是跑不掉的,能夠在五年把這個項目搞熟,說明這個企業相當牛逼了,甚至有可能這個五年裡面一個手續都完不成,一個環節,可能一個立項都搞不定。然後9年、10年,這個是常態。

                                      所以我覺得這個背後有很多的選擇,還有一個我想給大家舉一個細節,比如說我們這個「小平村」項目,因為這個項目它相當於是一個村,相當於它是有幾戶大姓,在這裏生活了一百多年的,所以他的祖祖輩輩有很多文化的祠堂,其實站在開發商的角度這個好像跟我也關係不大嘛,但是實際上這個項目裏面我們特別注重的就是祠堂的保護,要把文化傳承,很注重這一塊。注重這一塊的目的,第一,能夠讓村民對我們更親切,覺得我們還真的是很接地氣的,所以連這樣的事情我們都考慮到了,而且第二,確實對整個村落文化的傳承保護,確實真的不是一個單純的經濟的視角,它要考慮很多文化的,還有你要考慮政府的一些相關的要求。所以我們在這個項目上我們有很多的,你要有這種產業的要求。所以我覺得這個是我們整個我覺得城市更新,確實和以往不一樣的地方,也是現在很多的開發商進到這個市場我覺得吃不準的,如果這些點沒有做這種心理的預案,我覺得他應該是會摔跟頭的。所以我想這是剛才我跟大家講的第二部分的內容。第一部分,給大家講了一下這個行業的城市更新大的趨勢,大灣區的形勢。第二,跟大家分享了關於整個城市更新過程當中一些主要的坑、經驗,或者教訓。

                                      其實我對舊改說實話,我跟我們這個公司些舊改城市更新的高管比起來我算是門外漢,但是反而是我這麼一個門外漢到了佳兆業之後在了佳兆業專門出了一本關於舊改的書,叫《做城市運營的核心邏》輯。所以我想今天跟大家來分享分享,就是我們對舊改的一些理解,在我們內部其實都不叫舊改了,已經不叫舊改好多年了,原來叫舊改,但是覺得這個有點LOW了,後來改成「城市更新」,後來感覺還是逼格不夠,後來改成了城市運營,這個點我覺得很重要。

                                      我說第一,中國房地產正處於從增量市場向存量市場的轉軌期,15到20年後房地產基本等同城市更新,人和人之間的差別並不在於聰明和成分的程度,而在於我們的選擇,20年後當我們步入壯年,我們都會為今天選擇城市更新而驕傲,屆時我們都將是行業的主角,時代的主角。

                                      然後我覺得最重要的,其實做城市更新它還有一個障礙,就是我覺得你怎麼樣能夠平衡你這種急功近利的心態和你這種長期回報的心態。我給大家舉一個特別簡單的例子,我們廣州有一個「小平村」項目,應該是去年出來的,也是這幾年唯一出來的一箇舊改項目,大家知道我們這個項目上當時遇到了一個什麼樣的困難呢?也不叫困難吧,叫一個戰略的選擇。因為大家都知道,我們做生意的,都是希望能夠儘可能的去實現能夠快點回籠資金。但是我們相當於在這個項目上,我們大概有一個50萬方的土地,出來了,已經評審完了,這個對於每個開發商來講很自然的一個思考,就是我儘可能想要有更多的收益,能夠賣,能夠回籠資金,這是一個很常見的思維。但是實際上我們這個項目上就是反其道而行之,我們沒有一開始一定要賣多少,要回籠多少資金這個目標去,我們一開始考慮的全都是回遷,相當於我們可能要多花將近100億的資金,先把這個回遷先幹了。如果我們生意的人來看這個事情是很難理解的,你要多投入100個億,無形當中你現金流回報的周期就更長了,相當於你這個資金的回籠資金的壓力就更大了,為什麼還要這樣子做呢?其實我覺得這個背後確確實實它就已經不單純是一個經濟利益的計算,確實要綜合考慮社會利益,各方面的公共關係。我們為什麼要這樣子,其實我覺得這是一個算小賬和算大賬的問題,看似好像我們短期可能會多投入,但實際上我覺得對於我們後續,推動後續整個的進程應該講是會起到更好的作用。而且我覺得也有利於給本項目所有的居民提供信心,有利於打造整個廣州市場的城市更新的標杆,進而對我們整個廣州的拓展應該能夠提供很大的幫助。

                                      我想今天給大家分享幾個觀點,第一,我看主題詞,第一,是大灣區,第二,是舊改,首先跟大家講一下大灣區城市更新的市場,我想給大家分析兩個宏觀的數據,第一,我們認為整個中國房地產它現在正在從增量市場往存量市場正在處於一個重要的轉軌期,這個轉軌期它有幾個特點,去年我們增量市場它的房地產銷售大概是16萬億,存量市場預計現在整個的房地產市值應該是300萬億,如果按照2%的更新率,大概是6萬億的市場。所以目前應該講還是處於一個增量佔主導的時代。但是隨着每年16萬億它源源不斷的轉化為存量,而且存量的房價還在不斷的提升,所以整個存量的市值,這個賽道是越來越大,而且是可以預見,因為我們現在整個中國的城鎮化率現在是60%,10年之後我們以每年1%的速度城鎮化率在增加,那麼10年之後大概就能夠達到70%,15年之後就是75%,這基本上意味着整個城鎮化高速的階段就已經完成了。所以10年、15年之後整個房地產我估計你可以把房地產市場基本上可以等同於城市更新的生意,房地產生意也基本上可以等同於城市更新的省域。所以我想這是第一個宏觀的數據。

                                      今日关键词:陈数参加音乐会